Nöbetçi Eczaneler
Kiracı ve ev sahipleri arasındaki kira uyuşmazlıklarında Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi kira bedelinin emsal ve rayiçlerin çok altında kaldığının belirlenmesi halinde, yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin dolmasının beklenemeyeceğine karar verdi.
Karara konu olan olay İstanbul’da yaşandı. 2005 yılında kiraya verilen bir iş yerinin sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazların çok altında kaldığını belirterek, kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.
Mahkeme “5 yıl dolmadı” diyerek davayı reddetti
Yerel mahkeme, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirten mahkeme, kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanması gerektiğine hükmetti. Kararın istinafa taşınmasının ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddetti.
Yargıtay kararı bozdu
Dosyanın Yargıtay’a taşınması üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Yüksek Mahkeme, kira ilişkisinin yalnızca son yenilenen sözleşme tarihi üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğine dikkat çekti. Yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtildi.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Kararla birlikte ortaya çıkan önemli nokta, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olmasının tek başına davanın değerlendirilmesine engel oluşturmaması.
Yargıtay, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlerin çok altında kaldığının tespit edilmesi halinde, yenileme tarihinden itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile kira tespit talebinin değerlendirilebileceğine işaret etti.
Bu kapsamda, kira bedelinin belirlenmesinde kira ilişkisinin başlangıcı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin birlikte değerlendirilmesi önem taşıyor.
Bilirkişi incelemesi yapılacak
Yargıtay, somut olayda 2018 yılında yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o dönemdeki piyasa koşullarına uygun olup olmadığının uzman bilirkişi aracılığıyla araştırılması gerektiğine işaret etti.
Kiranın emsal ve rayiç bedellerin altında kaldığının tespit edilmesi halinde, taşınmazın özellikleri ve güncel emsal kira bedelleri de dikkate alınarak yeni kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi gerektiğine hükmedildi.
Önemli: Bu karar, “ev sahibi 5 yıl dolmadan istediği kadar kira artırabilir” anlamına gelmiyor. Somut olayda emsal ve rayiç kira bedellerinin araştırılması ve mahkeme değerlendirmesi gerekiyor.